核心城市土拍升温 民营房企拿地意愿提升

今年以来，随着信贷政策的优化、限购政策的放宽、购房条件的宽松化，以及积压需求的集中释放和去年的置换需求的增加，部分城市的楼市出现了明显的回暖信号，进而带动了土地市场热度。

《中国经营报》记者了解的，今年以来，一些核心城市的核心区域吸引了大量房地产企业的集中进驻，房企之间掀起了“抢地”高潮，同时，民营房地产企业开始在土地市场上积极行动，频频出现在土拍市场中。

业内专家指出，当前，一些核心城市的土拍明显回暖，并且民企拿地信心有所修复，但是，非热点城市及三四线城市的土地市场仍低温运行，未来土拍市场能否回温有赖于房地产销售端恢复程度。

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核心城市土拍升温

在刚刚结束的5月，北京、厦门、杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍，部分核心城市土地市场持续升温，房企“抢地”颇为激烈。

5月6日，北京挂牌出让2宗涉宅用地，两宗地块分别位于丰台区及大兴区，最终全部封顶成交，单日收金64.745亿元，平均溢价率15%。

据中指研究院不完全统计，此次土拍吸引了近30家房企参与报名。其中，青塔地块创造了北京土拍市场自2018年以来，在报名房企及联合体数量上仅次于此前昌平朱辛庄地块的历史，成为北京近五年来土拍市场的第二热地块。

5月10日，在厦门今年首场土拍中，88家房企抢夺一块地，刷新今年土地市场新热度。

据了解，此次出让3宗住宅用地，2宗封顶触发摇号，1宗底价成交，共揽金约101亿元。其中五缘湾地块参拍房企达到88家，由杭州运川摇号摘取，成交价24.75亿元，溢价率12.0%。

在5月底天津和宁波的土拍中，也出现了较高溢价成交的现象。

5月29日，天津市6宗涉宅用地完成出让，其中2宗溢价成交，4宗底价成交，总成交建筑面积约64万平方米，总起始价96.45亿元，总成交金额103.22亿元，溢价率约7%。

同日，在宁波举行的2023年第二批次土拍中，共推出8宗地块，起始总价47.98亿元，总规划建筑面积66.76万平方米。最终8宗地块全部出让成功，其中有4宗触顶摇号、1宗溢价成交、3宗底价成交，土地出让金52.19亿元，平均溢价率为8.75%。

中指研究院的数据显示，在2023年1月至5月期间，全国300个城市推出了1691宗住宅用地，其中成交了1201宗，成交规划建筑面积仅为9959.74万平方米。与2022年较低的基数相比，2023年土地成交建筑面积同比进一步下降了27%。按月份来看，除了受到春节错峰影响的2月份土地成交量超过去年同期之外，其他月份的土地成交规模仍然处于历史低位水平。

但是，中指研究院也指出，当前，不同能级间城市分化进一步加剧，销售复苏较好的热点一二线城市，其土拍热度有所回升，但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行，结合企业拿地情况来看，城市选择高度集中。另一方面，销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。

民营房企拿地意愿提升

在部分热点城市土地市场回温的同时，今年以来，民营房企也活跃起来，频频出现在土拍市场中。在5月23日杭州第四批集中供地中，出让的9宗地块最终均被民营房企夺得。

据了解，此次杭州共挂牌9宗地块，其中6宗封顶摇号，2宗溢价成交，1宗底价成交，平均溢价率9.4%，溢价率高位运行。

在杭州本批次集中土拍中，从拿地企业的性质上来看全部为民营房企。其中，杭州本土品牌房企滨江集团本次土拍表现亮眼，竞得丰收湖、小和山、乔司三宗地块，其余地块也均被民营企业竞得。

而在此前杭州的第三轮集中土拍，12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比也高达85%。

此外，在成都、天津、宁波等城市土拍中，也出现了民营企业积极拿地的信号。

根据中指研究院的监测数据，截至5月21日，今年22个城市的集中供地活动中，央国企占拿地金额的54%，而民企占29%。就城市而言，北京、上海、厦门、南京和苏州仍然以央国企为主导，而杭州、成都和宁波等城市的民企在土地拍卖中所占金额比例有所增加，杭州民企的占比甚至超过60%。

而去年，央国企和地方国资无疑是土地拍卖的主要力量，22个城市的集中供地活动中，央国企占37%，地方国资占42%，而民企仅占16%。

中指研究院分析师孟新增分析认为，整体来看，2023年以来核心城市土拍明显回暖，部分城市民企拿地信心有所修复，而多数城市土地市场仍面临较大调整压力，全国层面土地市场低迷态势并未改变，未来土拍市场能否回温仍有赖于房地产销售端恢复程度。短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。

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